Vorhaben Sarnierung eines Einfamilienhaus mit KFW Programm 261 vs 358 vs steuerlicher Vorteil nach § 35c Einkommensteuergesetz

ben · 4. Oktober 2024 um 11:19

Hallo zusammen,

ich habe ein Haus von 1962 gekauft und dieses bereits vollständig entkernt. Meine eigenen finanziellen Mittel belaufen sich ohne Eigenleistung auf ca. 80.000 €. Für die umfangreiche Sarnierung mit „freundlicher Nachbarschaftshilfe“ und ohne Wärmepumpe plane ich ca. 275.000 € ein. Noch ein Hinweis: In meinem Bekanntenkreis habe ich ein tolles Netzwerk aus Bauleitern und Handwerkern.

Es handelt sich um ein freistehendes Einfamilienhaus mit 170 Quadratmeter Wohnfläche + Keller und Spitzboden, welcher zum neuen Wohnraum geschaffen werden soll. Ich möchte dieses Objekt nun umfangreich energetisch sarnieren und alles neu aufbauen ( Elektro, Wasser, FB-Heizung, Böden und und und )

Als erstes würde ich gerne mit der Gebäudehülle beginnen und das Dach neu eindecken lassen. (Folie anbringen, Lattung, Aufsparren und Zwischensparrendämmung) Anschließend sollen neue Fenster eingebaut werden. Danach soll der restliche Verblender abgerissen und ein WDVS mit 16 cm Stärke angebracht werden. Meine Heizung ist eine Gasheizung von 2007, die ich gerne weiterbetreiben lassen würde, solange sie läuft. Die Kellerdecke würde ich nur minimal dämmen und eventuell auf der Bodenplatte im Keller eine weitere kleine Dämmung aufgrund der geringen Standhöhe anbringen. Der Keller soll in Zukunft auch beheizt und begrenzt als Wasch und Hobbyraum genutzt werden. Ich habe bereits mit einem Energieberater gesprochen. Dieser hat mir das KFW Programm 261 emfpohlen, da mein Gebäude dem WPB entspricht und ich zudem eine Möglichkeit hätte eine weitere Wohneinheit entstehen zu lassen, sodass ich auf eine maximale Kredithöhe von 300.000 (Annuitätendarlehen) zu 1,81 % mit einem Tilgungszuschuss von 75.000 € erhalten könnte. Klingt alles sehr verlockend, allerdings wäre ich bei diesem Betrag jedes Mal an den Energieberater und seine Vorgaben und an die Fachunternehmer gebunden. Als Beispiel müsste ich also im Keller eine Tür einbauen, eine Lüftungsanlage, eine Wärmepumpe, sowie .

Nun ist mir das KFW 358 ins Auge gesprungen.

Sowie ich es verstehe wäre dieses Programm für uns optimal, da wir mit einer zusätzlichen Wohneinheit auf max. 240.000 € zu 1,28 % kommen würden. Ich könnte also das Kapital aus dem Kredit des 358 allein für das Dach, die Fenster, Fassade verwenden und käme um eine Wärmepumpe, Die vorgegebene Dämmung der Kellerdecke usw. herum und könnte mein eigenes Kapital für den Rest nach meinen Vorstellungen verwenden.

Unser durchschnittliches Haushalteinkommen lag in den letzten Jahren unter 90.000 €.
Ich habe meinen Hauptwohnsitz noch nicht an der Adresse, dies ließe sich jedoch schnell ändern.

Für den Kredit benötigt man ja einen Zuschussbescheid der Bafa für Einzelmaßnahmen. Hierfür benötige ich ja zwangsläufig auch einen Energieberater, damit dieser mir eine ID ausstellt. Soweit ich alles richtig verstanden habe, gehe ich also zum Energieberater und sage ihm: Ich möchte mein Dach, meine Fassade und meine Fenster energetisch sarnieren. Dieser macht dann eine Vorgabe, gibt mir die benötigte ID für die Antragstellung der Bafa. Danach hole ich mir die Angebote der Fachunternehmen ein und stelle den Antrag bei der Bafa.

Als letzte Optionen würde ich aufstockend zu meinen 80.000€ Eigenkapital und Eigenleistungen einen nicht geförderten Darlehensvertrag in Höhe von ca. 150.000 € zu ca. 4 % abschließen und die Gewerke kombiniert mit „Nachbarschaftshilfe, Fachfirmen, Eigenleistung“ angehen. Mir ist bewusst, dass ich bei dieser Variante bestimmt einen höheres Risiko tragen würde, jedoch dadurch bestimmt Kosten bei der Vergabe der Gewerke sparen würde.

Nun zu meinen Fragen:

Sehe ich das richtig, dass ich durch das KFW Programm 358 ein wenig mehr Freiheit bei der Verwirklichung meiner Sarnierung habe?
Ist der skizzierte Ablauf für 358 in etwa so richtig?
Wie könnte man die drei Optionen mit meinem Hintergrund besser bewerten oder wirtschaftlich gegenüberstellen?
Was würdet ihr mir empfehlen?

Vielen lieben Dank für Eure Unterstützung.

Beste Grüße,
Ben

Bembi · 12. Oktober 2024 um 11:33

Moin,

also ein tauglicher Energieberater ist der Rat der Stunde. Da das Vorhaben komplex ist, läßt sich das nicht pauschal beantworten. Ein fähiger Energieberater ist der Schlüssel einer optimalen Sanierung. Der muss die Förderprogramme kennen wie auch bautechnisch versiert sein. Primär sollte er aber in der Lage sein, richtig zu rechnen. Hält er Dir als erstes einen Vortrag über Fassadendämmung, dann wirf ihn besser raus.

Mache erst einmal einen eigenen Sanierungsplan, also die Einzelmaßnahmen, die Du sanieren willst. Dazu einen Finanzbedarfsplan, damit Du Deine Kosten überblicken kannst.
Und dann sollte Dein Energieberater in der Lage sein, die richtige Kombi aus KfW und BAFA herauszusuchen. Ob Du dafür einen Sanierungsplan (iSFP) vom Energieberater benötigst, hängt von den einzelnen Förderprogrammen ab.

Anhand der Einzelmaßnahmen solltest Du dann prüfen, welche Sanierungsmaßnahmen sich wechselseitig beeinflussen und welche Reihenfolge die Effizienteste ist. Jede Maßnahme finanziert sich aus ihrer eigenen Einsparung.
Man fängt mit den notwendigen Maßnahmen an (also was man sowieso machen müßte, z.B. Dach oder Fenster). Damit verknüpft sind u.U. gesetzliche Verpflichtungen. z.B. Solar mit Dach in BaWü).
Die ziehst Du dann von den aktuellen Heizkosten ab. Dann kommen die optionalen Maßnahmen z.B. Heizung, ggf. noch Solar, Dämmung. Dann bekommen die Maßnahmen die Priorität, die die höchste Kosteneinsparung bringen bzw. Deine Nebenziele (z.B. CO2 Einsparung) erfüllen.

Hier wäre ein Ansatzpunkt, die Dämmung gegen die Heizung zu rechnen. Auch wenn es Dir weh tut, Deine 15 Jahre alte Gasheizung zu verschrotten, könnte die Heizung deutlich besser abschneiden. Abgesehen davon wäre ggf. die FBH u.U. im Rahmen der Heizungssanierung anders förderfähig.
Du mußt also zwei Modelle durchrechnen. Kosten / Nutzen Dämmung bis 2045 gegen die Kosten / Nutzen durch Heizung. Denn spätestens 2045 mußt Du die Gasheizung ohnehin ersetzen. Der Kipppunkt zugunsten der Heizung liegt nach meinen Berechnungen etwa bei 150 KWh/qm. Mit einer WP + Solar könntest Du zumindest rechnerisch CO2 neutral werden, mit eine Dämmung allein nie, solange Du Gas verheizt.

Grundsätzlich ist die BAFA eine Zuschussförderung, die KfW eine Finanzierungsförderung (günstige Zinsen + ev. Tilgungszuschuss) über Deine Hausbank.
Daneben gibt es eine Reihe an Sonderförderprogrammen, die eventuell noch durch Förderprogramme Deines Bundeslandes ergänzt werden. Mischen kannst Du die Förderprogramme in der Regel nicht, jedoch kannst Du unterschiedliche Gewerke unterschiedlich fördern lassen, also z.B. Heizung über BAFA Zuschuss und Dach über KfW.

Mit Deinem Sanierungsplan kannst Du nun prüfen, welche Maßnahme Du über welches Förderprogramm abwickeln kannst und möchtest. Die jeweils beantragte Förderhöhe bei der BAFA ist weitgehend beliebig (im Rahmen der Grenzen), bezahlt wird, was ausgegeben wird. Bei der KfW mußt Du genauer rechnen, weil Du für den Kredit ja Zinsen bezahlst. Gibt aber auch Programme, die variabel sind. Du beantragst 50.000, 30.000 bekommst Du z.B. vorab, den Rest nach Nachweis. Verbrauchst Du die beantragte Fördersumme nicht, bekommst Du auch kein Geld, zahlst also auch dafür keine Zinsen. Hatte ich zumindest. Muss man nachlesen.

Das Förderprogramm selbst sagt Dir dann auch, wie Du sanieren mußt, z.B. wieviel Dachdämmung Du aufbringen mußt, damit das Dach höchstmöglich gefördert wird. Die Eckdaten dazu sollten in der Rechnung aufgeführt werden. Das vereinfacht das Verfahren (z.B. Dämmstärke, Wärmedurchlasskoeffizient)

Für viele Förderprogramme sind auch Neben-Gewerke mit förderfähig. Was genau mußt Du aber im jeweiligen Programm nachlesen. Wenn Du eine Heizung baust, zählt vieles dazu, was zur Inbetriebnahme dazu gehört. Dadurch kann es Überschneidungen geben. Deswegen sollte man in die Förderanträge immer etwas Zuschlag einrechnen. Mehrkosten tauchen immer irgendwo auf. Ich hatte bei meinem ersten Förderprogramm zu weinig beantragt, hätte wesentlich mehr abrechnen können. Auch hatte ich schon vorher Material bestellt, welches dann eben nicht mehr gefördert wurde.

Ein paar Grundsätze:

Es wird maximal gefördert, was beantragt wird.
Immer etwas mehr beantragen als bisher verplant, es wird unter Garantie teurer.
Antrag immer vor Baubeginn, sicher ist die Förderung allerdings erst nach Zusage.
Auch Rechnungen müssen nach dem Antrag ausgestellt sein (wenn Du Material bestellst).
Förderrichtlinien, Einschlüsse, Ausschlüsse, Voraussetzungen genau lesen.

Ein paar Eckdaten

20% bei energetischen Sanierungen
30 % für Heizung, je nach Voraussetzungen + aktuell 20% (Geschwindigkeitsbonus).
19% (MwSt) bei PV-Solar.

Vorbehaltlich Sonderförderungen und Landesprogramme:

Eigenleistung:
Mußt Du prüfen, in machen Programmen kann man die mit abrechnen, ob es sich lohnt und in welcher Höhe mußt Du recherchieren. Bei Eigenleistung mußt Du die IGBau (ges. Unfall-Versicherung) auf dem Plan haben (Du, Deine Familie, Deine Helfer). Abgesehen davon solltest Du durchaus generell Versicherungen auf den Ticker haben, Dir oder Deiner Familie kann was passieren, und Du kannst andere schädigen (Bau-Haftplicht).

Chris57 · 14. Oktober 2024 um 09:43

Ein kleiner Hinweis aus meiner Erfahrung mit der Sanierung meines 2-Familienhauses:
Die Uhr tickt zwar noch (es müssen noch ein paar passive Maßnahmen umgesetzt werden), aber ich kann mit Sicherheit sagen: Die passiven Maßnahmen (Dämmung, Dach, Fassade, Fußboden) haben ca. 4 - 5 mal soviel gekostet pro Quadratmeter wie die aktiven Maßnahmen (neue Heizthermen in 2018, dann Luft-Luft-Wärmepumpen, dann PV-Anlage 15,4 kWp).
Das Ergebnis bislang: von 180 kWh/qm/a auf 45 kWh/qm/a.
Invest: ca. 600,-/qm passiv, ca. 150,-/qm aktiv und keinerlei Förderungen/Zuschüsse in Anspruch genommen. Völlig freie Entscheidungen.

Nur so als Anhaltspunkt.

Wenn ein Kaufmann sowas sieht und mal versucht, daraus eine Wirtschaftlichkeit abzuleiten, kommt dabei raus: (10 ct./kWh Gas, 20 ct./kWh Strom unter Einrechnung PV-Eigenverbrauch)
alt: 180 kWh/qm/a * 0,1 €/kWh = 18,- €/kWh/qm/a
neu hybrid: 25 kWh/qm/a * 0,2 €/kWh WP + 20 kWh/qm/a * 0,1 €/kWh Gas = 7,0 €/qm/a
Vorteil 11,0 kWh/qm/a
Invest: 600 + 150 = 750,- €/qm/a
Ammortisation: 750/11 = 68 Jahre !!

Wenn dazu der Einwand kommt, mit Förderungen/Zuschüssen und Energieberater wird alles billiger - NEIN. Mit Energieberater, Fahrplan wird man nicht mit den doch überschaubaren 600,-/qm passiv und 150,-/qm aktiv auskommen. Da werden aus den spezifischen Werten schnell 1.000,- und 250,- daraus. Da helfen dann die schönen KfW Prozente auch nicht viel.

Es gehört schon eine Menge Liebhaberei und Komfortanspruch dazu, um sein Haus „auf Stand“ zu bringen.

Bembi · 14. Oktober 2024 um 13:57

Nein, das natürlich nicht. Kannst ja nur etwas bekommen, wenn Du auch Geld ausgibst. Und so mancher Energieberater schwatzt einem dann noch so einiges an Zeugs an die Backe.
Du redest mir aus der Seele.

Einen iSFP mußt Du aber nicht umsetzen. Du bekommst aber ein Einzelfall 5% mehr Förderung. Und willst Du später mal was zusätzlich machen, könne man ihn weiter nutzen. Ob es sich lohnt hängt davon ab, was der Energieberater dafür haben will.